주택 취득세 계산기｜2026년 하반기 감면 전 예상세액

주택 취득세 계산기는 개인이 완성된 주택을 매매 등 유상거래로 취득할 때 취득세, 지방교육세와 농어촌특별세의 감면 전 예상액을 계산합니다. 취득가액과 취득 후 주택 수, 취득 주택의 조정대상지역 여부, 국민주택규모 여부를 선택하면 적용 세율과 세목별 금액을 나누어 보여줍니다. 주택 수와 감면 자격을 판정하는 도구가 아니므로 사용자가 관할 과세기관에서 확인한 조건을 선택해야 합니다.

가장 간단한 입력 방법

1. 주택 취득가액에 지방세 신고 과세표준으로 사용할 금액을 입력합니다. 계약서 금액과 사실상취득가격이 다를 수 있다면 먼저 관할 시·군·구에 확인하세요.
2. 취득 후 주택 수·적용 유형을 고릅니다. 취득 후 1주택, 법정 처분기한을 지키는 일시적 2주택과 중과 제외 주택은 ‘일반세율 대상’을 선택합니다.
3. 지정 전 계약·계약금 지급 증빙 등 경과규칙까지 확인해 이번 취득에 취득세상 조정대상지역 규정이 적용되는지 선택합니다.
4. 국민주택규모 이하인지 선택합니다. 일반적으로 전용면적 85㎡ 이하이며, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하가 적용될 수 있습니다.

취득일을 비워 두면 오늘 기준을 적용합니다. 계산기는 선택한 취득일에 유효한 공식 기준 버전이 등록되어 있을 때만 결과를 제공합니다.

2026년 주택 유상취득 취득세율

일반세율 대상 주택은 취득당시가액 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 1~3%, 9억원 초과 3%를 적용합니다. 6억원 초과 9억원 이하 구간은 지방세법 제11조의 (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) ÷ 100 산식으로 계산합니다. 이때 산식이 산출하는 퍼센트 숫자를 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 사용합니다. 예를 들어 7억원은 1.6667%이며, 1.67%로 줄여 계산하지 않습니다.

다주택 중과는 취득 후 주택 수와 취득 주택 소재지를 함께 봅니다. 조정대상지역의 2주택 또는 조정대상지역 밖의 3주택은 8%, 조정대상지역의 3주택 이상 또는 조정대상지역 밖의 4주택 이상은 12%입니다. 법정 처분기한을 지키는 일시적 2주택과 시행령상 중과 제외 주택은 일반세율을 적용할 수 있지만, 계산기는 그 요건을 자동 판정하지 않습니다.

지방교육세와 농어촌특별세

일반세율 주택의 지방교육세율은 적용 취득세율의 10% 상당이므로 0.1~0.3%입니다. 8%·12% 중과 구간의 지방교육세율은 0.4%입니다. 농어촌특별세는 국민주택규모 이하 서민주택이면 비과세를 가정하고, 규모를 초과하면 일반세율 구간 0.2%, 취득세 8% 구간 0.6%, 취득세 12% 구간 1.0%를 적용합니다.

단독·다가구주택은 국민주택규모뿐 아니라 부속토지 면적 요건도 관계될 수 있습니다. 화면의 규모 선택은 사용자가 해당 요건을 확인했다는 가정이므로 애매하다면 국민주택규모 초과로 비교하거나 과세기관에 문의하세요.

계산 예시

개인이 일반세율 대상 주택을 7억5천만원에 취득하면 취득세율은 2%입니다. 국민주택규모 이하를 선택하면 취득세 1,500만원과 지방교육세 150만원, 농어촌특별세 0원으로 감면 전 합계는 1,650만원입니다. 같은 주택이 국민주택규모를 초과하면 농어촌특별세 150만원이 추가되어 합계는 1,800만원입니다.

조정대상지역의 취득 후 2주택을 10억원에 취득하고 국민주택규모를 초과한다면 취득세 8%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.6%로 합계 세율은 9.0%입니다. 다만 일시적 2주택이나 중과 제외 주택이면 결과가 크게 달라지므로 먼저 적용 유형을 확인해야 합니다.

계산 범위와 제외 항목

이 계산기는 개인의 주택 유상취득만 다룹니다. 법인 취득, 증여, 상속, 부담부증여, 교환, 신축·증축, 지분 취득, 오피스텔이나 상가주택의 주택 여부 판정, 고급주택·별장 중과에는 사용할 수 없습니다. 취득가액에 포함되는 간접비용과 시가인정액 등 과세표준 쟁점도 자동 판정하지 않습니다.

생애최초 주택 구입, 출산·양육가구, 인구감소지역, 미분양주택, 임대주택 등 취득세 감면은 계산 결과에서 차감하지 않습니다. 감면은 보유 이력, 주택 종류·가격·면적, 거주와 처분 의무, 추징 사유를 함께 확인해야 하기 때문입니다. 예상 합계는 화면에 표시한 세목만 합한 값이며 법무사 보수·등기 관련 비용·국민주택채권 관련 현금지출 등 거래 부대비용 총액이 아닙니다. 다만 일부 직접·간접비용과 국민주택채권 매각차손은 사실상취득가격에 포함될 수 있으므로 과세표준 입력 시 확인해야 합니다.

신고 전 확인할 사항

• 세대별 주택 수에는 분양권, 입주권과 주거용 오피스텔 등이 포함될 수 있습니다.
• 조정대상지역은 주소만 보고 선택하지 마세요. 지정고시 전에 매매·분양계약을 맺고 계약금 지급 사실을 증빙하는 경우 등 세법상 경과규칙을 함께 확인해야 합니다.
• 일시적 2주택은 종전 주택 처분기한을 지키지 않으면 중과세액과 가산세가 추징될 수 있습니다.
• 취득세는 원칙적으로 취득일부터 60일 이내 신고·납부하므로 정확한 취득일과 예외 기한을 확인하세요.

공식 기준과 출처

• 국가법령정보센터 지방세법 제11조 — 주택 유상취득 1~3% 세율과 중간구간 산식
• 국가법령정보센터 지방세법 제13조의2 — 법인·다주택 주택 취득 중과세율
• 국가법령정보센터 지방세법 제151조 — 취득 관련 지방교육세 산식
• 국가법령정보센터 농어촌특별세법 — 서민주택 비과세와 세율
• 서울시 ETAX 부동산 취득세 세액계산표 — 주택 수·지역·면적별 세목 요율표
• 여수시 취득세 안내 — 6억·7억·8억·9억원 구간별 세율 계산 예시

공식 원문과 세액계산표는 2026년 10월 16일 확인했습니다. 실제 신고액은 위택스 또는 주택 소재지 관할 시·군·구 세무부서에서 최종 확인하세요.

자주 묻는 질문